O que cada um precisa separar
Comprador
- RG e CPF, inclusive do cônjuge ou companheiro(a).
- Certidão de casamento ou de nascimento atualizada, e pacto antenupcial registrado, se houver.
- Comprovante de endereço e de profissão.
- Se financiar: comprovantes de renda e o que o banco pedir. Com FGTS: documentos do fundo.
- Estrangeiro: CPF e documento válido no Brasil.
Vendedor
- RG e CPF, inclusive do cônjuge ou companheiro(a), e certidão de estado civil atualizada.
- Certidões fiscais federais, estaduais e municipais, e certidões de protesto.
- Certidões das justiças estadual, federal e do trabalho, no domicílio e no local do imóvel.
- Empresa: CNPJ, contrato social com a última alteração, certidão da junta comercial e certidões da empresa.
- Procurador: procuração atualizada com poderes específicos.
Imóvel
- Certidão da matrícula atualizada, com negativa de ônus e ações.
- Carnê do IPTU e certidão negativa de débitos do imóvel.
- Em condomínio: declaração de quitação.
- Em terreno de marinha: RIP da SPU e CAT.
- Imóvel alugado: contrato e prova de que o inquilino recebeu a oferta. Ele tem 30 dias para responder.
- Imóvel rural: CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento, quando exigido.
Desde 2022, as certidões forenses não são exigidas para provar a boa-fé de quem compra, e o que importa é o que consta da matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54). Mesmo assim, recomendamos pedir as certidões: elas mostram o risco antes de o dinheiro sair. O cartório ou o banco pode pedir documentos adicionais.
Quanto custa fechar
| Custo | Quem paga | Como funciona |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador | Imposto municipal, calculado pela prefeitura. Confirme a alíquota e a base antes de assinar. |
| Escritura | Comprador | Tabela estadual, conforme o valor. Não se aplica quando o contrato do banco substitui a escritura. |
| Registro | Comprador | Tabela estadual, conforme o valor. Pago ao Registro de Imóveis. |
| Tarifas do banco | Comprador | Avaliação e análise jurídica, conforme o banco. Só no financiamento. |
| Laudêmio | Vendedor | Em terreno de marinha, quando devido: 5% sobre o valor do terreno, conforme a avaliação da União. |
| Comissão | Conforme o contrato | Valor e momento escritos na autorização e no CCV. |
| Ganho de capital | Vendedor | Imposto de renda sobre o lucro, quando houver. Confirme com um contador. |
A lei põe a escritura e o registro por conta do comprador, salvo combinação diferente (Código Civil, art. 490).
Os contratos: minuta pronta, advogado no controle
A Arvita monta cada documento a partir de modelos e dos dados do negócio. O que falta fica marcado, e as sugestões de prazo e multa ficam destacadas para confirmar. O advogado recebe também uma folha de revisão, com os pontos de atenção daquele negócio.
- Autorização de venda: o que permite anunciar, com prazo e comissão.
- Proposta de compra: as condições oferecidas.
- Compromisso de compra e venda: o contrato do negócio, à vista ou financiado.
- Recibo de sinal: a prova do primeiro pagamento.
- Termo de entrega de chaves: a posse, o estado do imóvel e as leituras.
Nenhum contrato vai para as partes antes dessa revisão. A escritura é sempre lavrada pelo tabelião, e o contrato de financiamento é sempre o do banco.
Em Ilhabela, confira também
- Registro: os imóveis de Ilhabela são registrados em São Sebastião, então leve isso em conta nos prazos.
- Terreno de marinha: parte da orla é da União, e isso muda documentos e custos.
- Posse sem matrícula: a venda de direitos possessórios segue outro contrato e outro caminho. Vá ao advogado antes de qualquer sinal.
- Terreno: veja o que conferir no guia de terrenos.
Perguntas frequentes
Quando o imóvel passa a ser meu?
Quando o título é registrado na matrícula, no Registro de Imóveis. Assinar o compromisso ou a escritura é um passo importante, mas a propriedade só muda com o registro (Código Civil, art. 1.245).
Preciso de escritura pública?
Em regra, sim, para imóveis acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura (Lei 9.514/1997, art. 38).
Para quem eu pago o sinal?
Para o vendedor, na conta escrita no contrato, por transferência identificada. A Arvita não recebe nem guarda o dinheiro da compra.
O que acontece se a documentação tiver problema?
O compromisso prevê um prazo para o vendedor resolver. Se não resolver e o apontamento for relevante, o comprador pode desistir e receber o sinal de volta, conforme o contrato.
A Arvita faz o contrato?
A Arvita prepara a minuta com os dados do negócio e marca o que falta. Um advogado revisa e confirma antes de qualquer assinatura.
Base legal
- Código Civil: forma (art. 108), proposta (art. 427), arras (art. 417 a 420), compra e venda (art. 481 a 490), corretagem (art. 722 a 729), registro (art. 1.245), promessa de compra (art. 1.417 e 1.418) e consentimento do cônjuge (art. 1.647).
- Lei 6.530/1978: corretagem e autorização escrita para anunciar (art. 20, III).
- Lei 8.245/1991: preferência do inquilino (art. 27 a 34).
- Lei 9.514/1997: financiamento e força de escritura (art. 38).
- Lei 13.097/2015 e Lei 14.382/2022: o que vale é o que consta da matrícula.
- Decreto-Lei 2.398/1987: laudêmio e terrenos da União.
- e-Notariado: escritura eletrônica, com videoconferência e certificado notarizado.
- LGPD: uso dos dados pessoais do negócio.
Tem um fechamento pela frente?
Conte em que etapa você está. O atendimento imobiliário é prestado por Marina Nogueira, Corretora de Imóveis, CRECI 296779F.
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